Zum Verkauf

Wellen an der Mosel

Wohn- und Geschäftshaus mit vier Wohnungen, einer Gewerbeeinheit, vier Garagen und drei Außenstellplätzen – in der Ortsgemeinde Wellen, direkt an der Mosel und in Sichtweite von Grevenmacher in Luxemburg. Alle fünf Einheiten sind vermietet.

575.000 €

Auf einen Blick

Kaufpreis: 575.000 €
Mieteinnahmen: 2.414 € monatlich
Nettokaltmiete: 28.968 € jährlich
Bruttorendite: ca. 4,58 % (bei 10 % Kaufnebenkosten)
Vermietet: alle fünf Einheiten
Verfügbar ab: sofort

Wohnfläche: ca. 257 m²
Gewerbefläche: ca. 150 m²
Vermietbare Fläche gesamt: ca. 407 m²
Grundstück: ca. 963 m²
Baujahre: ca. 1932, 1972 und 1999
10 Zimmer, davon 6 Schlafzimmer und 4 Bäder
4 Garagen und 3 Außenstellplätze

Die Immobilie

Das Haus steht auf einem rund 963 m² großen Grundstück, massiv gebaut und über die Jahrzehnte in mehreren Etappen gewachsen. Investiert wurde regelmäßig: 1996 die Heizung, 1997 die Fenster, 1999 die Bäder, 2013 der Kanalanschluss und vor etwa neun Jahren das Dach.

Erschlossen wird das Gebäude von zwei Seiten. Vorne führt eine Außentreppe von der Straße zu zwei der vier Wohnungen; daneben liegen der Kellerzugang und zwei Garagen. Hinten, über die seitliche Hofeinfahrt, erreicht man die Gewerbeeinheit, den zweiten Eingang der beiden Wohnungen im Obergeschoss und das Garagenhaus mit Doppelgarage.

Die Einheiten im Einzelnen

Erdgeschoss, vorne: 3-Zimmer-Wohnung mit ca. 90 m², Bad mit Dusche und Wanne, Hauswirtschaftsraum mit separatem WC und Zugang zum Hinterhof – vermietet seit 2022
Erdgeschoss und 1. OG, vorne: Maisonette mit ca. 64 m², zwei Schlafzimmern und Zugang zur großen Dachterrasse – vermietet seit 2014
1. Obergeschoss, hinten: ca. 38 m² mit Wohnküche, Balkon und Bad mit Dusche und Badewanne – vermietet seit 2021
1. Obergeschoss, hinten: ca. 65 m² mit Schlafzimmer, Wohn-/Schlafzimmer, Küche und Bad mit Dusche – vermietet seit 2024
Erdgeschoss, Rückseite: Gewerbeeinheit mit ca. 150 m² – eine Lagerhalle mit drei weiteren Räumen und eigenem WC, vermietet seit 2023

Unterm Dach liegt ein Speicher mit ordentlich Stauraum, aus dem sich mit etwas Aufwand eine kleine 1- bis 2-Zimmer-Wohnung machen ließe. Im Souterrain: zwei Lagerräume, Heizungsraum, Öllager und zwei innenliegende Garagen.

Ausstattung & Technik

Geheizt wird zentral mit Öl – ein Buderus-Niedertemperaturkessel von 1996 versorgt die Heizkörper. Warmwasser macht jede Einheit selbst über elektrische Durchlauferhitzer, ein Teil davon wurde 2026 erneuert.
Die Fenster stammen aus dem Jahr 1997: Kunststoffrahmen, doppelt verglast, durchgehend mit handbetriebenen Rollläden.
Die Elektrik ist auf einem dem Alter entsprechenden, zeitgemäßen Stand – mit FI-Schutzschaltern und eigenen Unterverteilungen in den Wohnungen.
Jede Einheit hat ihre eigenen Zähler. Die Nebenkosten lassen sich damit sauber pro Mieter abrechnen.
Glasfaser liegt an – schnelles Internet ist also kein Thema.
Das Dach ist eine Mischung aus Sattel-, Walm- und Flachdach, entsprechend gibt es Ziegel, Stehfalzblech und Flachdachabdichtung. Der größte Teil der Eindeckung wurde vor rund neun Jahren erneuert, samt Rinnen und Fallrohren.
Seit Dezember 2013 hat das Haus einen neuen Kanalanschluss.
Die Bäder liegen innen, haben also keine Fenster, und wurden zuletzt um 1999 renoviert.
Dazu kommen Keller, Einbauküche, Balkon, Dachterrasse, Gartenmitbenutzung und Abstellräume.

Wichtig zu wissen: Das Haus besteht aus zwei Gebäudeteilen. Der rechte ist verputzt, der linke – dort liegt die Gewerbeeinheit – hat eine Fassadenverkleidung aus Eternitplatten. Dass diese Asbest enthalten, lässt sich nicht ausschließen. Wir sagen das lieber offen dazu, als dass es später Thema wird.

Die Lage

Wellen ist ein kleiner Ort an der Obermosel, zwischen Weinbergen und Fluss. Die Grenze zu Luxemburg ist hier das Wasser selbst – auf der anderen Seite liegt Grevenmacher, über die Brücke in wenigen Minuten erreichbar.

Wer hier wohnt, hat die Weinberge im Rücken und den Moselradweg praktisch vor der Haustür: Wandern, Radfahren und die Mosel gehören zum Alltag. Zum Einkaufen fährt man nach Nittel, Temmels oder Konz, für alles Größere nach Trier – oder eben hinüber nach Grevenmacher.

Für Kapitalanleger ist vor allem die Grenzlage spannend: Wer in Luxemburg arbeitet und auf der deutschen Seite wohnen möchte, schaut sich in Orten wie Wellen um. Trier und Luxemburg-Stadt sind beide in überschaubarer Fahrzeit erreichbar, die B419 und die Grenzbrücke liegen direkt vor Ort, Bus und Bahnhaltepunkt ebenfalls.